Via Rerverberi, una variante “cucita su misura” che non possiamo permetterci

Pochi mesi fa l’Istituto Superiore per la Protezione e Ricerca Ambientale (ISPRA) ha pubblicato il rapporto sul consumo di suolo in Italia. Nel belpaese ogni giorno si consumano 55 ettari di territorio, con una velocità compresa tra i 6 e i 7 metri quadrati al secondo. Si è passati dal 2,7% degli anni 50 al 7,0% stimato per il 2014. A livello regionale nel 2013 abbiamo 15 regioni che superano il 5% di consumo di suolo. Il Lazio insieme a Campania, Puglia, Emilia e Piemonte si trova tra il 7 e il 9%.
Nella Provincia di Roma, la cui percentuale si attesta al 10,6%, tra i comuni sopra i 20mila abitanti Ciampino è il Comune che vanta il maggior consumo di suolo, 32,9%. La nostra città conserva anche un altro primato: il primo comune del Lazio per densità, con 2956 abitanti per kilometro quadrato. Il suo territorio è caratterizzato da una morfologia compatta e associando questa caratteristica alla densità molto alta, all’estensione territoriale limitata (13 kmq) e ai suoi confini in gran parte urbanizzati è da considerarsi, da un punto di vista dell’ecosistema, ormai saturo.

Questa crescita imponente del tessuto urbano non ha coinciso nel tempo con un analogo sviluppo dei servizi e degli spazi collettivi della città, che a fronte di uno standard minimo di legge pari a 18 mq ad abitante, non superano ancora oggi i 6 mq. Un dato che al di là del valore numerico, dice di un livello di qualità del vivere e dell’abitare molto scarso. Questa è stata la consapevolezza dell’Amministrazione comunale che nel 2006 approvò definitivamente la Variante al Piano Regolatore Generale. Uno strumento che prevedeva l’incremento di 4.000 nuovi abitanti in dieci anni e la dotazione di servizi pubblici destinati ad attività collettive nella misura non inferiore ai 20 mq ad abitante.

Per evitare che la città continuasse a crescere in modo bulimico senza adeguati servizi collettivi, il Piano ha stabilito che in tutte le zone inedificate o parzialmente edificate destinate all’espansione (C e G), i nuovi interventi di trasformazione dovessero essere realizzati solo attraverso Piani Urbanistici Attuativi (PUA) proposti dai privati riuniti in consorzi. In sede di redazione dei PUA vengono stabiliti gli oneri a carico dei proprietari, o mediante la realizzazione di opere funzionali all’attuazione del Piano Regolatore o attraverso la cessione a titolo gratuito di aree. In ogni caso il rilascio delle concessioni edilizie è subordinato alla preventiva realizzazione dei servizi pubblici.
Ora tra le zone di Piano Regolatore utilizzabili per servizi privati di pubblico interesse (zone G), cui lo strumento generale attribuisce un importante ruolo per la riqualificazione ed il riassetto urbanistico della città, vi è l’area G4 di Viale Kennedy di circa 12,7 ha, inserita in un ambito urbano densamente edificato, il cui Piano Urbanistico Attuativo prevede la cessione gratuita di 5 ha per la realizzazione di un parco pubblico, a fronte d’interventi privati da destinare per il 7% a nuove residenze e per il 93% a servizi privati. La pubblica utilità dell’intervento è chiara: dotare quel quadrante della città di una grande area a verde, che garantisca la persistenza delle caratteristiche naturali dei suoli, in un ambito ad alta concentrazione edificatoria. Trascorsi tre anni e verificata l’inerzia da parte dei proprietari, l’Amministrazione comunale avrebbe potuto farsi parte attiva nella proposta d’intervento. Ancora non l’ha fatto.

Proprio qui s’inserisce il Programma Integrato d’Intervento di Via Reverberi, (la strada di collegamento tra Viale Kennedy e Via Lucrezia Romana che segna il confine nord del comprensorio) in Variante al PRG, approvato lo scorso 30 luglio da un dimezzato Consiglio comunale. A votare a favore della proposta otto Consiglieri del PD (4 gli assenti, compreso il Sindaco per impegni istituzionali) i consiglieri delle liste civiche La Città Che Vorrei e Ciampino Guarda Avanti, il consigliere Addessi del NCD e il consigliere Comella di FI.

La proposta del Programma Integrato avanzata all’Amministrazione dall’ERRECI Immobiliare srl, è stata sottoposta all’approvazione del Consiglio richiamando la legge regionale n. 22 del 1997 che disciplina appunto tali strumenti. La loro finalità, dice la legge, è quella della riqualificazione ambientale e funzionale delle parti degradate o delle aree dismesse della città, attraverso un progetto operativo che impegni Amministrazione pubblica e privati, con suddivisione di oneri e vantaggi ben definiti. Per attuarli i Comuni dovrebbero redigere i programmi, individuando le opere pubbliche e gli interventi privati selezionati su proposte avanzate a seguito di bandi pubblici e garantendo sempre il beneficio collettivo, che deve essere sempre ampio e solitamente superiore all’interesse che il privato né può trarre.

Il Piano Integrato approvato dal Consiglio non soddisfa alcuna di queste caratteristiche. L’area non si caratterizza come degradata o dismessa, ma come ricordato è una porzione di una più ampia area, cui il Piano regolatore riconosce una valenza strategica per la riqualificazione urbanistica dell’intero quadrante. La proposta avanzata dal privato e recepita dall’Amministrazione determina il frazionamento di questa zona, consentendo ad un unico soggetto di costruire su una parte delle aree di comparto quasi 18.000 mc, di cui poco meno della metà nuove residenze, a fronte di opere pubbliche (verde, strade, parcheggi e reti di servizi) tutte finalizzate e utili alla valorizzazione dell’intervento privato. L’interesse pubblico sarebbe garantito dalla realizzazione di un centro anziani di 190 mq (!) da costruire su un terreno non compreso nella zona e neanche ceduto dal proponente, ma che l’Amministrazione dovrà presumibilmente espropriare.

Nell’esprimere il netto voto contrario di Sel-tutta un’altra storia, ho avuto modo di sottolineare come il Programma Integrato, non fa parte del programma di governo del Sindaco Terzulli né risponde agli indirizzi che la coalizione ha condiviso sulle politiche del territorio. “È necessario – dice il programma di governo – dare attuazione al piano regolatore con particolare attenzione alla definizione dei comparti attualmente in difficoltà, intraprendendo con gli uffici comunali o studi professionali dedicati, azioni dirette dall’Amministrazione atte a superare le difficoltà esistenti, prevedendo, ove necessario, piccole varianti urbanistiche al fine di aumentare gli standard di servizi necessari”. Se la Regione dovesse approvare il Programma integrato quel parco di 5 ettari non avrebbe più alcuna possibilità di nascere.

Infine c’è una questione non secondaria. La Società Immobiliare che ha avanzato la proposta, dice la delibera, rinuncia al debito che l’Amministrazione di Ciampino deve corrispondergli, in virtù di una Sentenza del Tar del 2012, a titolo di risarcimento del danno per l’occupazione senza titolo delle aree sulle quali venne nel lontano 1995 iniziata l’opera pubblica di Via Fratelli Spada.  Intanto quel risarcimento era dovuto ai proprietari dell’area di Via Fratelli Spada, che hanno ceduto in seguito con tutta la causa pendente, i diritti alla società Immobiliare in questione.

Poi, per quanto inizialmente espresso in termini di primati che questa città vanta, credo che un’Amministrazione responsabile non possa permettersi il lusso di pagare i propri debiti, trasferendo diritti riconosciuti da sentenze, in Varianti urbanistiche cucite su misura. Si è detto che questo era un evidente vantaggio per l’Amministrazione. Sarebbe opportuno conoscere quanto il proponente dovrebbe ricevere dall’Amministrazione a titolo di risarcimento del danno, per valutare fino in fondo tale convenienza. Il Tar ha ordinato nel 2012 al Comune di fare una proposta, spiegando anche come determinare la somma a titolo d’indennizzo. In consiglio comunale ho chiesto di sapere la cifra. Nessuna risposta! La mia è stata inevitabile. Contrario.